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          中华人民共和国财政部

          贵州监管局

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          贵州监管局:解决城镇老旧小区改造“三难”问题的思考和建议

            近期,财政部贵州监管局对贵州省2020年度老旧小区改造项目调研发现,部分城镇老旧小区改造存在改造资金筹集难、专业经营单位引入难、项目落地推进难等“三难”问题,建议从三个方面入手,推进有关解决。

            一、存在的困难

            (一)改造资金筹集难。调研显示,近年来老旧小区改造中央补助资金呈逐年下降趋势。贵州省等经济欠发达省份财政自给率较低,对中央补助依赖程度高,随着中央补助资金的下降,老旧小区改造资金缺口逐渐显现。同时,受新冠肺炎疫情等因素影响,地方财政收入增速放缓,在首先保障各类刚性支出的背景下,地方财政支持老旧小区改造力不从心。调研发现,由于老旧小区改造回报周期长,部分资产权属关系复杂,加之政府财政投入资金量和下达时间存在不确定性,金融机构提供配套融资支持有顾虑,拉动社会资本投资的效果受影响。一些老旧小区居民寄希望于拆迁补偿,自筹资金改造的意愿也不强。总之,受中央补助资金减少、地方财政运行日益紧张、社会投资和居民自筹积极性不高等方面的综合影响,老旧小区改造资金筹集难度日益增加。

            (二)专业经营单位引入难。老旧小区改造涉及电力、通信、供水、供气、网络等事项,改造项目分散且专业性强,需要专业经营单位组织力量实施改造。调研发现,尽管相关文件指出应引导专业经营单位履行社会责任,出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。但因老旧小区管线权属复杂,缺乏土地、税费减免等方面的配套政策支持,协调专业经营单位参与城镇老旧小区改造难度大。一方面,部分专业经营单位实行垂直管理模式,每年的管线更新计划由上级统一安排,基层单位不能擅自开展管线的更新改造,无法与老旧小区改造计划有效衔接。另一方面,对于专业经营单位而言,参与城镇老旧小区改造需要在既有经营投资活动之外增加一笔资金投入,存在成本增加而收益不确定的风险。

            (三)项目落地推进难。调研发现,老旧小区改造过程中,配套设施个体化需求有分歧、个别违章建筑户变“钉子户”,导致相关工作推进受阻,影响改造进度。再加之老旧小区建成时间早、规划设计标准低、配套设施不全面、拓展空间有限,即便是改造后的老旧小区,居民购买服务意识薄弱,落实物业管理服务依旧存在封闭难度大、基础设施不完善、物业管理难介入、物业费用收取困难等现象,项目后续管理缺乏资金保障,物业公司进驻管理意愿不高。此外,老旧小区改造涉及电力、通信、供水、供气、网络等基础设施改造,以及社区养老、医疗、体育等各类配套设施和公共服务设施改造,需要各专业经营单位和住房城乡建设、自然资源、税务、卫健等部门协同配合,但在实际操作中由于涉及部门较多,办事流程复杂,协调管理难度大。

            二、意见建议

            (一)坚持因地制宜,创建“政府+金融+技术”管理模式。一是进一步建立健全由政府统筹、金融机构服务、技术单位支持的协调管理机制,明确市、县人民政府,相关职能部门,金融机构,专业经营单位,小区居民等主体应承担的具体责任,形成工作合力,共同突破难题。二是综合考虑老旧小区房屋安全状况、小区区位、居民意愿,切实评估财政承受能力,合理确定改造内容和改造进度,科学编制城镇老旧小区改造总体规划和各小区的详细规划。三是通过建立奖惩机制充分调动参建单位积极性。如,对改造进度较好的小区进行表彰,对参与的施工单位进行奖励等,激励其工作热情。

            (二)坚持多措并举,构建多元化融资渠道。一是通过增加小区配套设施和适应中老年人的改造项目等方式引导居民合理出资。二是通过市县两级财政共同出资的方式引导各地政府适当加大财政投入力度。三是通过出台土地支持、税费减免、增设各类公共服务设施等方面的配套政策,推行片区联动改造,实现改造资金自求平衡,从而提高城镇老旧小区项目专项债发行成功率,引导金融机构和社会资本方积极参与城镇老旧小区改造,实现“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”多渠道筹资模式。

            (三)坚持长效机制,加强小区改造后的维护。一是通过召开座谈会等方式,了解居民对于老旧小区改造和物业管理的看法及需求。二是加大政府对于物业管理的补贴力度,通过降低税费、补贴管理费等方式,吸引物业公司入驻。三是成立小区业委会,通过小区居民自治、规范物业公司管理行为和物业资金的使用,解决老旧小区改造后的维护和管理难题,实现小区自主可持续管理。

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          发布日期:  2021年05月25日
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